Уведомление о строительстве и регистрация дома

На текущий момент получать разрешение на строительство дома не требуется, процедура теперь носит уведомительный порядок. Распространяется такой порядок как на индивидуальные жилые дома (ИЖС, ЛПХ), так и на садовые. То есть, как следует из определения, достаточно уведомить о планируемом строительстве уполномоченные органы и никаких разрешений получать не надо. Казалось бы, это значительно упрощает процедуру, но на самом деле суть сего действа изменилась не сильно. К тому же, уведомлять необходимо не только о начале строительства, но и об окончании, и на каждое такое уведомление надо дождаться ответное уведомление от местной администрации о соответствии (либо несоответствии) планируемого (а затем и построенного) дома всем требованиям законодательства, в противном случае проблем не избежать.

Теперь разберемся подробнее в последовательности действий для благополучного «обмена уведомлениями» с органами местного самоуправления и последующей регистрации построенного дома.

Уведомление о планируемом строительстве

Необходимо направить уполномоченному органу, ОМСУ (обычно местной администрации) «Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома». Сделать это можно посредством личного обращения на прием в администрацию, через МФЦ или в электронном виде через портал Госуслуги.

Далее следует ожидание ответного уведомления, которое ОМСУ готовят в течение 7 дней. В ходе подготовки ответного уведомления проводится проверка соответствия заявленных параметров будущего дома Градостроительному Кодексу, разрешенному использованию участка, на котором планируется строительство дома и местным правилам застройки и землепользования и территориального планирования. Варианта развития событий два.

В случае принятия положительного решения, застройщику направляется «Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке».

Теперь застройщик вправе приступать к строительству дома. Уведомление о соответствии, как и ранее разрешение на строительство (РНС), действительно в течение 10 лет.

Если же что-либо в параметрах планируемого строительства не соответствует градостроительным нормам и правилам, то администрация присылает «Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрами (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.»

В данном случае приступать к строительству дома нельзя. Необходимо, в зависимости от причины «отказа», изменить параметры строения или его размещения, либо если требуются какие-либо согласования (например, при нахождении участка в каких-либо защитных/охраняемых и т.п. зонах), потребуется предоставить необходимые согласования. Бывают ситуации, когда строительство на участке и вовсе невозможно. Чтобы избежать подобных ситуаций нужно еще до строительства проверить участок на возможные ограничения для строительства дома. Большинства проблем поможет избежать предварительное получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). На нем отражены все охранные и санитарно-защитные зоны, а также пятно строительства, отступы от границ и максимальные параметры строительства. Получить ГПЗУ можно бесплатно в местной архитектуре (КУМИГ), срок изготовления 20 дней.

Уведомление об окончании строительства

После того, как планируемое строительство одобрено уполномоченными органами и дом мечты наконец-то построен, пришла пора уведомления об окончании строительства. Так же, как и в случае с уведомлением о планируемом строительстве, уведомление об окончании строительства направляется в уполномоченный орган (администрацию), на это застройщику отводится один месяц. К уведомлению необходимо приложить технический план дома (Не путать с техпаспортом, который выдавался БТИ! Ни техпаспорт, ни БТИ не нужны для регистрации дома.), составленный кадастровым инженером, и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности на дом (350 руб., а не 2000, как зачастую требуют в МФЦ! НК РФ Глава 25.3. Статья 333.33), а также соглашение об определении долей, если планируется долевая собственность на дом.

Уведомление об окончании строительства также проходит проверку на соответствие в течение 7 дней. На этот раз проверяют соответствие построенного заявленному в первом уведомлении и установленным законами требованиям. Причем, проверять могут с выездом на объект и обмерами. И снова есть два варианта развития событий.

Если все в порядке, то в ответ приходит "Уведомление о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности." Далее уполномоченный орган (в который вы направляли уведомления и техплан) без вашего участия направляет пакет документов в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрации прав собственности на построенный дом.

Если же, что-то не в порядке, то застройщику направляется уведомление о несоответствии. В зависимости от причины может, например, потребоваться корректировка техплана кадастровым инженером (обычно это уже бесплатно делается).

Уведомление об изменении параметров планируемого строительства

Если вдруг в процессе стройки изменились какие-либо параметры/размеры дома или его размещения на участке, перед тем, как подать уведомление об окончании строительства, необходимо согласовать эти изменения, чтобы не получить уведомление о несоответствии построенного заявленному. Для этого необходимо отправить… Да, угадали - еще одно уведомление - уведомление об изменении параметров планируемого строительства. И снова ожидание ответного уведомления, и только потом, в случае одобрения, можно подавать уведомление об окончании строительства.

Разрешение на строительство и уведомления

Так как после изменения законодательства и отмены разрешений на строительство (РНС) прошло не так много времени, а разрешения на строительства выдавались на срок 10 лет, то на текущий момент многие застройщики имеют, полученные разрешения, но еще не зарегистрированные или даже не построенные дома. В данном случае владельцы разрешений на строительство могут не переживать, и по окончании строительства дома просто подать «уведомление об окончании строительства», приложив к нему РНС, техплан, квитанцию об оплате пошлины (те же 350 руб) и при необходимости соглашение об определении долей в праве собственности на дом.

Проект для регистрации дома

По законодательству (Градостроительный кодекс Российской Федерации 29.12.2004 N 190-ФЗ ) предоставлять куда-либо проект при оформлении уведомлений на строительство дома для ИЖС не требуется! Но, в уведомлении о планируемом строительстве необходимо указать сведения о планируемых параметрах будущего дома, а именно: площадь застройки, высоту в коньке, а также в составе формы уведомления о планируемом строительстве, присутствует приложение, в котором необходимо указать расположение дома со всеми отступами, выступами и, следовательно, необходимо точно знать габаритные размеры дома. Эти параметры при отсутствии проекта обычно известны лишь примерно, и в процессе строительства зачастую происходят отклонения от изначальных параметров. Такие изменения могут стать причиной получения уведомления о несоответствии построенного, и повлечь за собой увеличение сроков и череду проблем при дальнейшем оформлении и регистрации дома. При наличии проекта, таких проблем не возникнет, т.к. все параметры будущего дома будут просчитаны специалистами и заранее известны вам.